Những điểm mới Nghị định 43/2014/NĐ-CP về luật đất đai

Một trong những điểm mới được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP là việc Nhà nước đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“giấy chứng nhận”) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Trước đây, theo quy định của UBND các tỉnh về diện tích tối thiểu trên địa bàn mình được giao quản lý, thì các trường hợp có diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu mà UBND tỉnh đã ban hành thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể lấy một ví dụ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau: theo quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009, của UBND thành phố Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất ở có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu phải có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa (điểm b khoản 1 Điều 3). Nhưng nay tại quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, cụ thể:

“Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điểu kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Những giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, theo quy định Luật đất đai 2003 được xem là một trong những căn cứ để người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận. Vậy nhưng từ Luật đất đai 2003, cho đến các nghị định hướng dẫn kèm theo thì chưa có văn bản nào quy định những loại giấy tờ được xác lập trước ngày 15/10/1993 được Nhà nước công nhận bao gồm cụ thể những loại giấy tờ nào. Để khắc phục thiếu sót này tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã liệt kê những loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 (cụ thể hóa điểm g khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013) được Nhà nước công nhận để làm căn cứ để hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra những giấy tờ có ghi thời gian và nội dung liên quan đến mục đích sử dụng đất để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định cũng đã được liệt kê tại khoản 2 Điều 21, ví dụ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất…Với việc quy định cụ thể bằng hình thức liệt kê chi tiết những loại giấy tờ để được Nhà nước công nhận làm căn cứ được cấp giấy chứng nhận hay để xác định là đã có thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài sẽ giúp cho việc giải quyết những tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai được nhanh chóng, áp dụng pháp luật được thống nhất, tránh được tình trạng nơi công nhận giấy tờ này, nơi thì không.

Cũng tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã lần đầu tiên đưa ra định nghĩa như thế nào được coi là sử dụng đất ổn định. Điều mà các văn bản quy phạm pháp luật đất đai trước đây mới chỉ dừng lại ở quy định mang tính chất chung, chưa có hướng dẫn, giải đáp cụ thể. Theo đó tại khoản 1 Điều 21 có quy định rõ:

“Sử dụng đất ổn định lâu dài là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan có nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Một trong những điểm mới nữa của Nghị định 43/2014/NĐ-CP là đã xác định những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1990 đến trước ngày 01/7/2004, mặc dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng được xác định không có vi phạm phạm luật đất đai và nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất. Tại Điều 20 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai đã có những liệt kê cụ thể về các trường hợp được công nhận là đất ở.

Do những hạn chế về các văn bản quy định của pháp luật còn chưa chặt chẽ, do bối cảnh lịch sử hay trình độ pháp lý của người có thẩm quyền trong việc giao đất còn hạn chế, nên đã có tình trạng giao đất nhưng không đúng thẩm quyền. Với các trường hợp này trước kia theo quy định tại khoản 5 Điều 38 Luật đất đai 2003, thì đất được giao không đúng thẩm quyền được xác định là một trong các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Việc giao đất không đúng thẩm quyền do xuất phát từ lỗi của chính các cơ quan có thẩm quyền, nên để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người đã sử dụng đất ổn định, lâu dài thì Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã có những sửa đổi để điều chỉnh vấn đề này. Theo đó tại khoản 2, khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền đã xác định như sau:

Với trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền đã được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao. Nếu đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước chỉ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014.

Ngoài ra, cũng tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có những quy định rất chi tiết, cụ thể và rõ ràng về trình tự, thủ tục đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai cũng có những sự điều chỉnh phù hợp nhằm giải quyết một cách nhanh nhất, đúng quy định của pháp luật các tranh chấp về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Với sự điều chỉnh thông qua việc ban hành Luật đất đai 2013, nói chung và nghị định 43/2014/NĐ-CP nói riêng hy vọng những hạn chế, bất cập trong quá trình thực hiện những chính sách, quy định của Nhà nước về đất đai trong thời gian qua sẽ được giải quyết một cách hiệu quả, và chính xác.