Thủ tục đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

 Việc đăng ký thế chấp hay còn gọi theo thuật ngữ pháp lý là “đăng ký giao dịch đảm bảo”  được thực hiện theo Luật Đất đai 2013, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo, Nghị định 163/2006.

Luật Đất đai 2013 (Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất”, Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”) quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và các hình thức này có giá trị pháp lý như nhau. Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất  có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính.

Đồng thời, Nghị định 163/2006 cũng quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất  thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch đảm bảo (điểm a, b khoản 1 Điều 12 về “Đăng ký giao dịch đảm bảo”) và việc thế chấp quyền sử dụng đất  có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp” (điểm c khoản 1 Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch đảm bảo”).

Nghị định 83/2010 cũng quy định rõ: Thế chấp quyền sử dụng đất  là giao dịch đảm bảo phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 3 về “Đối tượng đăng ký”).

-Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với Đất (Điều 47) là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ có trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký (Điều 4).

Người yêu cầu đăng ký là bên đảm bảo, bên nhận bảo đảm (một trong hai bên yêu cầu là hợp lệ); Người yêu cầu đăng ký phải kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch đảm bảo đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ; Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật (Điều 5). Người yêu cầu đăng ký giao dịch đảm bảo phải nộp lệ phí đăng ký.

Tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, thay đổi đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký thay đổi hợp lệ (Điều 7).

- Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký (Điều 12) bao gồm: (1) Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên đảm bảo, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; (2) Rút bớt tài sản bảo đảm; (3) Bổ sung tài sản bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới; (4) Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành.

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm được nộp theo một trong các phương thức sau đây (Điều 16): (1) Nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan đăng ký; (2) Gửi qua đường bưu điện; (3) Gửi qua fax hay gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp; (4) Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.

- Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc sử lý  tài sản bảo đảm, sữa chữa sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 18): Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm thực hiện trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

- Về hồ sơ, thủ tục đăng ký/thay đổi đăng ký gao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 28, Điều 29) quy định gồm có: (1) Đơn yêu cầu đăng ký/thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm; (2) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật/Hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng bảo đảm đã ký hoặc văn bản khác chứng minh nội dung thay đổi; (3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời ký; (4) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.

- Cũng theo Điều 28, Điều 29, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  thực hiện các việc sau và trả kết quả thực hiện việc đăng ký/thay đổi đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người đăng ký/thay đổi đăng ký giao dịch bảo đảm: (1) Ghi nội dung đăng ký/Chỉnh lý nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vao Giấy chứng nhận quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy điịnh của pháp luật; (2) Chứng nhận việc đăng ký/nội dung đăng ký thay đổi vào Đơn yêu cầu đăng ký/thay đổi đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Người yêu cầu đăng ký và các bên lien quan đến giao dịch bảo đảm đã đăng ký có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp bản sao văn bản đó cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu (điều 15).